Expo Real in het teken van duurzaamheid

Real Estate, 19 december 2007

Duurzaamheid is 'hot'. Het best valt dat af te meten aan de reeks congressen over dit onderwerp. Om er een paar te noemen: 'Sustainable Solutions, focus on Africa' op1 en 2 november in verband met het 135-jarig bestaan van de TU-Delft. Op hetzelfde moment werd in Maastricht het congres 'Let's Cradle' gehouden, terwijl men zich op 1 november in 's-Hertogenbosch boog over het onderwerp 'Leefbare steden in Europa, stedenleren van elkaar' dat ook alles met het begrip duurzaam van doen bleek te hebben. We grijpen voor dit artikel echter terug op Expo Real die van 8 tot 10 oktober in München werd gehouden. Ook Expo Real stond voor een belangrijk deel in het licht van duurzaamheid.  

Allereerst een paar getallen over Expo Real. Dit jaar waren er 1820 exposanten uit 43 landen, een stijging van 11 procent. Er werden 28.300 bezoekers geregistreerd, een stijging van 13 procent ten opzichte van het vorig jaar. Op de beursvloer domineerde — hoe kan het anders — Duitsland gevolgd door Oost-Europa met name Rusland. Nederland stond als exposerende natie op de vierde plaats. Duitsland leverde uiteraard ook het grootste aantal bezoekers op gevolgd door Groot-Brittannie en Nederland. Zoals gezegd het begrip 'duurzaamheid' speelde een grote rol tijdens dit congres. Diverse korte en langere bijeenkomsten waren aan dit onderwerp gewijd, dat — zo bleek al snel — een containerbegrip is, een soort grabbelton waaruit eenieder zeer selectief grabbelt.
 
Een voorbeeld van die selectieve grabbelarij was de bijeenkomst 'Sustainability in our cities — Is it achieveable or is it an Utopian dream'. Uli Hellweg, managing director van IBA Hamburg Gmbh, ging daar onder leiding van Raff Hartmann, freelance journalist, in debat met onder andere Claudio Steege, architect en stedenbouwkundige van het bureau Niemann-Steege GmbH. De statisticus Hellweg concludeerde dat steden vooral naar hun profiel moeten kijken om tot duurzaamheid te komen. Men profileert zich tot nog toe teveel op dezelfde manier en niet iedere stad heeft de potentie om een megacity te worden. Voor de architect en stedenbouwkundige zijn vooral de gebruiksruimten in de stad van belang. Steege verwees in zijn betoog naar de steden in het Italiaanse Toscane. Voor hem is dit het voorbeeld om te komen tot een duurzaam stedelijk weefsel, waarin iedereen zich op zijn plaats zal voelen. Beide standpunten zijn uiteraard niet conflicterend, rijst wel de vraag: hoe maak je een megacity op Toscaanse leest. Met de meer technische invalshoek werden we geconfronteerd tijdens de bijeenkomst 'Eco-tower in the desert sands — sustainable architecture' met dezelfde moderator en met Prof. Eckart Gerber (Gerberarchitekten, Dortmund) en Peter Mosle, ingenieur bij DS-Plan, Stuttgart. Samen ontwikkelden zij het ontwerp van de Eco-tower, die naar alle waarschijnlijkheid binnen enkele jaren in Bahrein gerealiseerd gaat worden. De invalshoek van Gerber is simpei: olie wordt binnenkort schaars en duur of is in het geheel niet meer voorradig en hoe houden we dan al die energieverslindende tall buildings aan de gang. Dat was zijn vertrekpunt voor een opmerkelijk bouwwerk van glas, dat gekoeld gaat worden met de valwinden van de mistral. Bovenop het op een pepermolen lijkende gevaarte waarin kantoren, woningen en misschien een hotel komen, staat een fraaie windturbine die voor de energievoorziening gaat zorgen. Het bouwsel vraagt speciaal glas dat nog ontwikkeld moet worden. Men verwacht wanneer de bouw over een jaar of drie een aanvang neemt dat het glas dan voorhanden is. Hier dus een duurzame ontwikkeling die puur langs de pragmatische denklijn tot stand is gekomen, zonder verdere ethische bijbedoelingen.

Cradle to Cradle

In Nederland zijn we inmiddels in de ban van het Cradle to Cradle-principe zoals dat is ontwikkeld door William McDonough (architect) en Michael Braungart (biochemicus). Hun idee is dat we op een andere manier producten moeten gaan ontwerpen. Aan het begin van het ontwerpproces moet al worden nagedacht wat er met het product gaat gebeuren wanneer het ten grave wordt gedragen. In hun visie moet het dan voedsel voor de aarde zijn, dus te composteren of volledig te hergebruiken voor andere producten (voedsel voor de industrie). 'Waste is food' is dan ook hun uitgangspunt. In Nederland is Anne-Marie Rakhorst, directeur van het bureau Search, een felle verdediger van het principe. Zij schreef het boek 'Duurzaam ontwikkelen...een wereldkans' en deelde het uit op de Holland Regio-stand, waar ook haar bureau een plek had. Volgens Anne-Marie Rakhorst biedt duurzaam ontwikkelen - zo bleek uit haar presentatie op de Holland Regio-stand - 'een wereld van kansen' voor ondernemers. Haar stelling is dat er veel informatie over het onderwerp is, maar 'helaas veelal op wetenschappelijk niveau.' Het zijn juist de ondernemers - de mensen van de praktijk -die duurzaamheid gestalte moeten en kunnen geven. Was niet een van de twee grondleggers van de Club van Rome een ondernemer?  

Duurzaam ontwikkelen, wat is het nu eigenlijk en wordt er alleen maar over gepraat of doen we er al aan? Internet-encyclopedie Wikipedia heeft een uiterst hanteerbare definitie van duurzaam ontwikkelen: Het concept waarin ecologische, economische en sociale belangen bij elkaar komen, voor zowel de huidige als de toekomstige generaties. Duurzame ontwikkeling is de eis om een evenwicht tussen deze drie basisconcepten te vinden. Wanneer we naar deze definitie kijken, zien we dat er wel degelijk iets gedaan wordt aan duurzaam ontwikkelen maar te vaak met het accent op het ecologische aspect en te weinig integraal. Coen van Oostrom, CEO van OVG Projectontwikkeling, haalde Bill Clinton naar Nederland om hem gelegenheid te geven zijn 'Climate Change Initiative' te promoten. OGV wil eind 2007 een C02-neutraal bedrijf zijn, een uitstekend initiatief maar het sociale belang lijkt hier slechts een beperkte rol te spelen. Volgens Ad van Driel, directeur business development van Grontmij, hebben vele pensioenfondsen, de klanten van Grontmij | Kats & Waalwijk Vermogensbeheer, in hun doelstelling staan 'portefeuilles te willen met aandacht voor duurzaamheid'. 'We zien dat de pensioenfondsen alles wat te maken heeft met duurzaamheid, energiebesparing en hergebruik erg belangrijk vinden', aldus Van Driel. 'Wij vinden dat ook en proberen duurzaamheid te bevorderen. Wij nemen het dan ook mee in de analyses die we maken. Dus wanneer we een vastgoedobject of -fonds analyseren is er in het rapport een hoofdstuk gewijd aan duurzaamheid.'Grontmij | Kats & Waalwijk Vermogensbeheer is volledig gecertificeerd om objecten op deze aspecten te analyseren.

Energielabel

Van Driel is wel van mening dat we met beide benen op de vloer moeten blijven staan. We moeten 'het kind niet met het badwater weggooien' door op een extreme manier de puntjes op de i te willen zetten. 'Er moet dus met de nodige nuchterheid naar gekeken worden.' De grootste problemen om duurzaamheid maatschappelijk geaccepteerd te krijgen zijn volgens Van Driel te vinden op de koopwoningmarkt: 'Veel koopwoningen met zonnecollectoren zie ik nog niet. Het publieke debat zal belangrijk zijn bij het openbreken van een en ander. Als particulier kun je best aandacht besteden aan duurzaamheid, maar wanneer je een woning gaat kopen let je allereerst op locatie. Je gaat niet op een bepaalde plek wonen specifiek vanwege de energiezuinigheid van de woning.' Een taak voor de verkopende makelaar? 'Die is te transactiegericht. Daar heb ik geen verwachtingen van', aldus Van Driel. Toch komt er druk op de makelaar om zich met de duurzaamheidsaspecten van een woning te involveren: het door de overheid voorgeschreven energielabel voor woningen. 'Iedere verkoper van een woning moet een rapport overleggen. De makelaar ontzorgt, dus de makelaar zorgt voor dat rapport' vertelt Ger Hukker voorzitter van de NVM. 'Misschien niet altijd zelf, maar wel onder regie van. Dat betekent dat de woning een codering krijgt van A tot en met E. Dat wordt bij ons vertaald in de uitwisseling. Dus in de etalages, op funda en op de website krijg je zo meteen D-coderingen en E-coderingen. Dus daar gaat over gesproken worden. Er zijn bureaus die daarop duiken en zeggen die woning heeft een E-codering, maar met die en die investering kan dat naar een D- of C-codering. De NVM staat over het algemeen niet positief tegenover overheidsmaatregelen. Maar toen dit anderhalf jaar geleden opkwam hebben we gezegd dit adopteren wij, we nemen er een actieve rol in. Overigens was toen de Vereniging Eigen Huis tegen het energielabel.' Hukker vindt dat het probleem in de nieuwbouw iets anders ligt. Duurzaamheid kost geld, dus zou het niet meer dan normaal zijn dat een gemeente zich bij de grondquote opslag (30 tot 35 procent) terughoudender opstelt. Hukker: 'De gemeente eet mee van de meerkosten voor duurzaamheid. Het zou al heel interessant zijn wanneer de gemeente zegt: in deze woning zit alles conform het Bouwbesluit en over dat deel wil ik mijn grondprijs hebben, residueel of via de grondquotemethodiek. Wanneer je het serieus neemt met de extra investeringen in kader van duurzaamheid, vind ik dat je zelf in het verdachtenbankje zit als je daar ook 35 procent over hebben wilt.' Volgens Hukker moet het mogelijk zijn om energiezuinige woningen budgetneutraal te bouwen. 'Dan kunnen wij uitleggen dat men er verstandig aan doet een dergelijke woning te kopen omdat men bespaart op energie of op de kosten voor de vereniging van eigenaren.'

Leefbaarheid

Iemand die een duit in het zakje had moeten doen bij het grote duurzaamheidsdebat op de eerste dag van Expo Real is Wil van der Have, general manager van ING Real Estate Development. Door omstandigheden kon hij alleen het eind van het debat bijwonen. We vroegen zijn commentaar op hetgeen hij toch nog had meegekregen van de discussie. Het blijft oppervlakkig en komt niet verder dan het plaatsen van statements is zijn oordeel. Wel meent hij dat nu 'de slag gemaakt wordt om duurzaam ontwikkelen meer op de voorgrond te zetten. Ontwikkelaars zijn altijd onderbewust bezig geweest met duurzaamheid. Ik bedoel daarmee dat nieuwe technieken, zodra het binnen de marges blijkt te passen, worden ingepast in nieuwe ontwikkelingen. Dat blijven we doen en op dat punt valt nog veel te bereiken. Maar het duurzaam houden van een gebouw in een bepaald gebied en misschien wel op de lange termijn het gebouw anders kunnen gebruiken, daar is echt nog wel een slag te maken. Dat betekent meer flexibele gebouwen en meedoen in de publieke ruimte met groen en cultuur. Hoe hou je mensen vast, hoe zorg je dat de gebruikers gelukkig zijn in die specifieke omgeving? Dat is uiteindelijk waar het om gaat. Of je nu een kantoor- of een woningontwikkeling doet: het totale gebied moet leefbaar zijn. Dat zal ongetwijfeld bijdragen aan duurzaamheid.'  

Een ander aspect van duurzaamheid is volgens Van der Have bestaande delen van een gebouw of bebouwing behouden en/of ombouwen. 'Slopen van panden is belastend voor het milieu. De vraag is dus hoe we dat zo goed mogelijk kunnen doen. Maar ik denk ook vooral aan de leefomgeving. Denk aan Amsterdam: wanneer je ziet wat er met de Bijlmer is gebeurd. Lang gold dat als een slecht gebied en een slechte woonomgeving, maar ook daar is een verandering teweeggebracht. Niet door de hele boel plat te gooien en nieuw te bouwen, maar door heel bewust te kijken naar wat kan ik hergebruiken, hoe kan ik het anders inrichten. Daar ligt, denk ik, ook een opgave.' Een goede samenwerking tussen de verschillende partijen — gemeente, corporaties, ontwikkelaars en ook de beleggers — is daarbij onontkoombaar. 'Als ontwikkelaars kunnen we misschien twee dingen sturen. Allereerst erover praten met gemeenten wanneer ze iets nieuws willen — zij zijn vaak de initiator. Maar ik denk ook dat we samenwerking moeten gaan zoeken met andere partijen. De universiteiten voor bijvoorbeeld de technische aspecten rond energiebesparing of architecten als het gaat om flexibeler bouwen. Deels kun je sturen, deels kun je zorgen dat de juiste mensen bij elkaar komen. Het is niet de ontwikkelaar die even wat doet, we hebben alle partijen nodig', aldus Van der Have. 'Maar uiteindelijk is het er maar een die uiteindelijk bepaalt of duurzaamheid slaagt en dat is de eindconsument. Zolang die niet overtuigd is dat hij moet bijdragen aan die betere leefomgeving, blijft het moeilijk.'  

Arie van der Ent is hoofdredacteur van Real Estate Magazine en Gert-Joost Peek is director Research Department Strategy & Marketing ING Real Estate.

Terug