Pleidooi voor verleidelijk vastgoed

Financieel Dagblad, 25 augustus 2008

Ontwikkeling duurzaam vastgoed wint terrein, maar 'afwentelgedrag' in vastgoedsector is ook nog prominent aanwezig  

Door Tjabel Daling
Heeswijk

Anne-Marie Rakhorst (40), directeur van het Brabantse ingenieursbureau Search, is een bevlogen vrouw. Een vrouw met idealen, waarover ze met veel passie en warmte spreekt. Kom bij haar niet aan met 'beren op de weg'. Want waar bedreigingen zijn, zijn er altijd nog meer kansen. Het is taal die veel ondernemers aanspreekt.  

Midden in het gesprek zegt ze ineens: ‘Ik ben oplossingsgericht. Ik wil oplossen. Sommige dingen zijn niet simpel, maar doe het nou gewoon. Natuurlijk gaan er dingen mis. Niet erg. Dat proces van voortschrijdend inzicht heb je nodig.'  

Rakhorst, in 2000 gekozen tot Zakenvrouw van het jaar, zet zich al vele jaren in voor een duurzamere samenleving. Vorig jaar schreef ze het boek Duurzaam Ontwikkelen.. .een wereldkans. Een nieuw boek van haar, De winst van duurzaam bouwen komt volgende maand uit. Daarin inventariseert de ondernemer uit het Brabantse dorp Heeswijk welke kansen en voordelen duurzaam bouwen oplevert. En ook welke weerstanden het soms nog oproept.  

Het ontwikkelen van duurzaam vastgoed wint steeds meer terrein, zegt Rakhorst. Er is volgens haar een gestaag groeiend besef bij opdrachtgevers, architecten, projectontwikkelaars en beleggers dat Nederland voor de toekomst moet bouwen. Moet kiezen voor een duurzaam perspectief: toepassing van duurzame bouwmethoden, materialen en installatietechnieken voor energieopwekking, warmte- en koudeopslag en lucht- en waterzuivering. 'We moeten kiezen voor energieopwekkend in plaats van energieverslindend vastgoed. Duurzame gebiedsontwikkeling moet mooi zijn. Schoonheid is essentieel. We ontwikkelen voor mensen.'  

Als vastgoed mooi en verleidelijk is, zegt Rakhorst, krijg je het ook over de toonbank. 'Dat zie je met het gerenoveerde Kraanspoor op het voormalige NDSM-terrein. Architect Trude Hooykaas en ING Real Estate hebben daar een steen verlegd met verblindende schoonheid in combinatie met duurzaamheid. Het is een prachtig pand, met respect voor de omgeving en het culturele en industriële erfgoed van Amsterdam-Noord. Er is gebruikgemaakt van warmte- en koudeopslag, er is een prachtige manier van natuurlijke ventilatie toegepast en met water wordt inventief en zuinig omgegaan. Zo'n project zet Nederland op het gebied van duurzaam bouwen internationaal op de kaart. En financieel loont zo'n project, dat toch als risicovol is bestempeld. Een Zwitserse belegger betaalde er dit jaar een prima prijs voor.' Met andere woorden: verleidelijk vastgoed houdt tot in de lengte van dagen zijn marktwaarde.  

Search past soortgelijke technieken toe. Rakhorst: 'Wij proberen te bewijzen dat je als mkb-bedrijf op kleinschalige wijze heel duurzaam en kostenneutraal in vergelijking met traditionele bouwmethoden kunt bouwen. Die boodschap willen wij als ingenieursbureau ook uitdragen, om een inspiratiebron voor andere bedrijven en ook voor particulieren te zijn. Duurzaam bouwen is er voor iedereen, voor kleine en grote bedrijven, voor de industrie, voor particulieren. Bij renovatie en verbouw moet je ook gewoon denken aan duurzaamheid. Want mensen die er in de praktijk veelvuldig mee bezig zijn, vergeten het soms als ze hun eigen huis gaan verbouwen.'  

Beleggers en ontwikkelaars hebben, stelt Rakhorst, in toenemende mate oog voor duurzaam vastgoed. 'Wij worden wekelijks gebeld of we onze eigen panden met willen verkopen. Op de vastgoedbeurs Provada zagen we dit jaar ook dat er een kentering op komst is. Vorig jaar waren we het enige bedrijf dat sterk had ingezet op duurzaamheid. Dit jaar stond het gehele evenement bijna in het teken van duurzaam bouwen. En de economische kansen zijn natuurlijk groot: bedrijven die duurzaamheid in het vaandel hebben staan, doen het vaak beter, kijk maar naar de Dow Jones Sustainability Index.'  

Een positieve ontwikkeling is volgens Rakhorst ook dat een groot aantal Nederlandse toonaangevende vastgoedbedrijven zich sterkt maakt voor de invoering van nieuwe — soms internationale normen — aangepast aan de Nederlandse situatie, waaraan duurzaam vastgoed moet voldoen.  

Ondanks allerlei positieve ontwikkelingen moet er toch nog veel gebeuren, meent de voormalige Zakenvrouw van het jaar. Want in alle schakels van de vastgoedketen heerst ook nog vaak het fenomeen 'Circle of Blame', een term door Rakhorst vertaald als 'afwentelgedrag'. 'Iedereen heeft zijn mitsen en maren of ziet beren op de weg. De ontwikkelaar zegt dat de belegger niet om duurzaam vastgoed vraagt. De belegger zegt dat de ontwikkelaar het niet ontwikkelt. De architect komt met de smoes dat de opdrachtgever er niet naar vraagt en de opdrachtgever heeft weer een andere reden.'  

Om het 'afwentelgedrag' te doorbreken, stelt Rakhorst een andere manier van het financieel doorberekenen van onroerend goed voor. Een andere benadering dan de traditionele, waarin de projectontwikkelaar panden doorverkoopt aan beleggers, die weer huurders zoeken. 'Je kunt er andere constructies tegenover zetten, op basis van bijvoorbeeld het financieel rendement voor het niet hoeven betalen van gas- en elektriciteitsnota. Dan kijk je naar de 'total cost of ownership'. Zo deelt expresbedrijf TOT in sommige projecten gezamenlijk de lusten en de lasten met de projectontwikkelaar, tijdens en na de bouwperiode. Dan wordt duurzaam bouwen voor beide partijen ook financieel aantrekkelijker.'  

Veranderde omstandigheden kunnen ook een stimulans zijn om duurzaam bouwen te propageren. Veel bewoners van huizen van woningcorporaties genieten huurbescherming, maar hoge energieprijzen zijn inmiddels voor de bewoners een veel groter probleem geworden. Rakhorst wijst dan ook op een project in Den Haag, waar duizenden woningen met diepe aardwarmte verwarmd zullen gaan worden. 'Dit soort initiatieven verdient veel meer navolging.'